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 LMP : la Location en Meublé Professionnel.
Le dispositif
La qualité de loueur professionnel est reconnue aux personnes inscrites au Registre du Commerce et des Sociétés, qui retirent de cette activité un montant de recettes annuelles supérieur à 23.000 euros ou représentant 50% au moins de leur revenu global.
La fiscalité
La location d’appartements en meublé, à titre habituel constitue une activité commerciale relevant de la catégorie des BIC.
Le loueur en meublé professionnel peut déduire la totalité des charges réelles, ainsi que les charges d'acquisition et la totalité des intérêts relatifs à l’emprunt destiné à financer l’acquisition de l’immeuble. Ces charges viennent en déduction pour la détermination du bénéfice imposable.
Le loueur professionnel doit s'acquitter des divers impôts dus pour cette location (taxe professionnelle, taxe d'habitation si le propriétaire dispose personnellement du local loué en dehors de la période de location et taxe foncière sur les propriétés bâties).
Concernant les amortissements, les biens mobiliers et immobiliers sont amortissables (en général 10 et 20 ans respectivement).
En cas de déficit d'exploitation, les amortissements régulièrement différés peuvent être prélevés sans limitation de durée sur les résultats des premiers exercices suivants faisant apparaître un bénéfice comptable.
Concernant les plus-values, à condition que l’activité soit exercée depuis au moins cinq ans, les loueurs professionnels bénéficient d’une exonération totale lorsque les recettes tirées de la location n’excèdent pas 250.000 € TTC et d’une exonération partielle si ces mêmes recettes sont comprises entre 250.000 et 350.000 €
Dans les autres cas, les plus-values seront soumises au régime des plus ou moins-values professionnelles (à court ou à long terme).
Les obligations
L’investisseur qui souhaite devenir loueur professionnel doit s’immatriculer au RCS et réaliser un chiffre d’affaires annuel dépassant 23.000 €.
Les Textes de références
• Art 151 septies du CGI, précisant le statut de LMP.
• Art 39 C du CGI et 31 A de l'annexe II du CGI, relatifs aux règles à suivre en matière d'amortissement.
• Rep ministérielle JOAN du 21 mai 1990, concernant les possibilités d'exonération des droits de mutation à titre gratuit pour les LMP.
• Rep ministérielle JOAN du 3 août 1992, relative au nombre de logements nécessaires au statut du LMP.
• Instruction administrative du 1er août 1996 (BOI 4-A-796), qui exclut du statut de LMP les hébergements offrant des services dépassant la simple jouissance d'un bien.
• Instruction du 11 février 1988 (BODGI 4-F-183), relative à l'exonération des plus-values après 5 ans.
• Loi n° 98-1266 du 30 décembre 1998, Loi de finances pour 1999, (JO du 31 décembre 1998), restreignant les possibilités d'exonération à l'ISF pour les LMP.
• Loi de finances rectificative pour 2002 (Loi n° 2002-1576 au 30 décembre 2002.
• Loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, article 126, concernant les rapports entre les propriétaires détenant au moins quatre locaux meublés et leurs locataires (codifié aux articles L 632-1 à L 632-3 du code de la construction et de l’habitation).
• Loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005, Loi Borloo pour la cohésion sociale, encadrant le régime juridique de la location meublée.
• Loi n° 2005-841, du 26 juillet 2005 (Journal Officiel du 27 juillet 2005), introduisant les baux de neuf mois consentis à des étudiants
 LMNP : la Location en Meublé Non Professionnel.
Le dispositif
La qualité de loueur non professionnel est reconnue :
• d’une part aux personnes qui ne sont pas inscrites au Registre du Commerce et des Sociétés
• d’autre part aux personnes inscrites au RCS, mais retirant de leur activité un montant de recettes annuelles inférieur ou égal à 23.000 euros, qui représente moins de 50% de leur revenu global
La fiscalité
La location d’appartements en meublé, à titre habituel constitue une activité commerciale relevant de la catégorie des BIC d'après l'un ou l'autre des régimes d'imposition prévu par la Loi (micro-entreprises, forfait, réel simplifié et réel normal) en fonction du chiffre d'affaires réalisé.
Aussi, les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels ne sont imputables que sur les bénéfices provenant de l’ensemble des activités non professionnelles imposables dans la catégorie des BIC réalisés au cours de la même année et des six années suivantes.
Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés à usage d'habitation sont exonérées de TVA sans possibilité d'option.
Enfin, les plus-values éventuellement réalisées seront soumises au régime des plus-values des particuliers.
Les obligations
Le loueur meublé non professionnel a pour seule obligation de déclarer ses locations meublées et de s'acquitter des divers impôts dus pour cette location (contribution sur les revenus locatifs, taxe foncière sur les propriétés bâties et taxe d'habitation si le propriétaire dispose personnellement du local loué en dehors de la période de location).
Les logements sont pris en compte pour le calcul de l’assiette d’ISF.
Les Textes de références
• Code général des impôts : article 156 I 1° bis, articles 260 D et 261D 4° (concernant l’exonération de TVA).
• Loi n°65-997 du 29 novembre 1965, articles 58 et 58-I. L'article 58 dispense de taxe professionnelle les propriétaires de gîtes ruraux dès lors que ces derniers ne constituent pas l'habitation principale ou secondaire du locataire, l'article 58-I dispense de taxe professionnelle les propriétaires qui louent des locaux faisant partie de leur habitation et classés "meublés de tourisme".
• Loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, article 126, concernant les rapports entre les propriétaires détenant au moins quatre locaux meublés et leurs locataires (codifié aux articles L 632-1 à L 632-3 du code de la construction et de l’habitation).
• Loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005, Loi Borloo pour la cohésion sociale, encadrant le régime juridique de la location meublée.
• Loi n° 2005-841, du 26 juillet 2005 (Journal Officiel du 27 juillet 2005), introduisant les baux de neuf mois consentis à des étudiants. |
